一、參考案例1：臺灣高等法院臺中分院103年度重上字第172號判決
（一）按買賣標的物之瑕疵，包括標的物之價值或效用之滅失或減少，以及標的物欠缺出賣人保證之品質。而依私法自治、契約自由之原則，買賣標的物是否具有瑕疵，應優先適用契約之約定。亦即買賣雙方當事人得依契約明示或默示約定標的物應具有何種品質、性質或效用，並依此而判斷其有無瑕疵。若未成立保證品質或未約定物之性質或效用時，依民法第54條第1項規定，則應以買賣標的物有無滅失或減少其價值或通常效用，作為有無瑕疵之認定標準。
（二）本件系爭房屋之主臥室陽台部分，業經二次施工，將陽台打掉外推移作室內使用之事實，為兩造不爭執。上訴人亦自承於102年9月15日簽訂買賣契約，曾至系爭房屋現場查看，當時格局即看不到陽台，即其主臥室已外推，陽台移為室內使用等情（原審卷第172、240頁）。系爭房屋買賣契約書之附件(二)「本戶核准之房屋平面圖影本」（原審卷第55頁），雖繪製有陽台。但上訴人在簽約同時並簽立「工程委託書」（原審卷第177、181頁），其第一項明確記載：「將陽台部分（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗。」，上訴人復於圖1之原建築平面圖（變更前）及圖2之變更後平面圖之陽台即二次施工處加蓋其印章，足證將系爭房屋主臥室陽台打掉外推移作室內使用，為上訴人事先知情且表示同意者，縱然違反建築法令，但不能謂有瑕疵。
（三）上訴人雖主張伊係於驗屋時發現主臥室之氣密窗有超大縫隙，要求確實修繕未果，始經佳泰公司人員告知為二次施工，該公司於訂約時刻意隱瞞實情云云。惟上開工程委託書係上訴人親自簽署（除於首行委託人自寫姓名外，並於立書人欄簽名），參以系爭房地總價700 萬元，價值不低，且在上訴人簽約時，房屋已大致完成，上訴人亦前往參觀數次，而主臥室有無陽台之設置，於實地查看房屋時，以目視方法即可輕易發現，上訴人對於房屋實際現況必然已有相當程度的瞭解，始決意購買，衡情豈有不知該委託書內容及主臥室陽台移作室內使用之理。況上訴人初驗房屋時，發現之缺失項目達21項，有房屋驗屋單影本（原審卷第99頁）可證，足見其對於購買系爭房屋確實頗為慎重，故能詳細檢查屋況，焉有不知此項事實之可能。尤其，證人張○○（即前開「○○○」建案之銷售人員）於本院準備程序亦具結證稱：伊為上訴人購買系爭房屋之銷售人員，在上訴人簽約前，伊曾經帶看至少3次，上訴人最後決定購買Ｄ2棟12樓；前開工程委託書是兩造簽訂買賣契約同時簽訂，伊當時有就該委託書說明建築公司有做二次施工，會在取得使用執照後把主臥室的窗框拆除；上訴人簽約時陽台二次施工已做好，只是還沒有將落地門窗的窗框拆除；在上訴人付定金（102 年9月8日）前，伊有跟上訴人說明主臥室會有二次施工情形；上訴人到現場看屋時看到窗框，伊有說明為何窗框立在那邊及該處在圖面上為陽台部分，以後會當作主臥室規劃，並將窗框拆除等語甚詳（本院卷第82頁背面～87頁，預約訂單影本見原審卷第92頁）。上訴人也坦承參觀系爭房屋時，確有看到臥室有窗框，當時張○○有講以後會拆掉等詞（本院卷第87頁背面）。由此益證上訴人在簽約前即經售屋人員張○○之說明，已充分知悉系爭房屋之主臥室有二次施工，將來現場落地門窗\的窗框會拆除，將陽台部分規劃為主臥室無訛。上訴人此部分主張，顯與事實不符，自難採取。

二、參考案例2：臺灣高等法院臺中分院100年度建上字第80號判決
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。本件林擇偉、江素芬、李明德、李惟得、汪西陵主張其等與上訴人間均分別訂立系爭房屋預定買賣合約書，因系爭房屋交付後，始發現建築設計圖說上之停車空間變更為客廳，騎樓變更為停車位，恐日後有遭違建拆除之虞，並造成系爭房屋價格之減損，而認上訴人有不完全給付之債務不履行，並請求上訴人賠償損害等語。
（二）經查，系爭「公園大鎮」社區係上訴人委請建築師設計並申請建物建造執照，各棟建築之一樓均有設計停車空間、住房、騎樓，並非僅能供停車空間使用，針對實際施作時將停車空間外推以增加客廳空間使用（亦即客廳使用部分停車空間），並將騎樓規劃為停車位等情，此有系爭建物謄本及系爭「公園大鎮」房屋預定買賣合約書所附一樓平面圖及廣告配置圖附卷可資對照（見原審卷第85-91、124、157頁及本院卷(二)第194頁）。再觀諸陳皇村、江素芬、李明德分別於94年8月7日、9月7日、10月25日所簽署之同意書影本，該同意書係以制式文字記載：「立同意書人○○○（即買受人）茲謹聲明同意與總瑩建設股份有限公司簽署『公園大鎮』房屋編號○○之房地預定買賣契約書時，已瞭解本戶一樓客廳入門口之門、窗及牆面與圍牆部分屬建照核准圖說以外之增建，屬二次施工，就此與建造圖說不符之二次工程施作，本人業已事前知悉，並無異議，而為簽約」等語（見本院卷(一)第171-173頁），可知上訴人於買賣預售屋時，確有告知陳皇村、江素芬、李明德等人有關系爭房屋一樓客廳係屬二次工程施作，與建造圖說不相符合，並經陳皇村、江素芬、李明德等人同意後出具該等同意書予上訴人。又依陳皇村所簽立之「客戶工程變更確認書」，亦有記載「（戶別Ｃ2）95年10月14日一樓客廳二次外推工程（地坪灌漿、植筋、追加室內地磚）」等語（見本院卷(二)第159頁）；另依系爭社區其他住戶張敏惠所簽立之「客戶工程變更確認書」，其中亦有記載「（戶別Ｄ22）96年1月9日一樓客廳大門外推工程，地坪追加ＲＣ灌漿、植筋及客廳拋光石英磚）」等語（見本院卷(二)第160頁），益證陳皇村及張敏惠等人均確知房屋預定買賣合約書所附房屋平面圖一樓客廳部分與建築執照之藍曬圖不相符合，應屬增建，否則何須同意由上訴人於房屋興建後即將交屋前，再就系爭房屋「一樓客廳二次外推工程」部分進行工程變更，而於兩造約定之房屋平面圖一樓客廳位置重新灌漿、植筋及砌磚。
（三）次查，證人即系爭建案預售當時代銷公司派駐銷售現場之陳濟盟於本院101年度重上字第67號損害賠償事件到庭證稱：當時因房子還沒有蓋，所有的尺寸，所有的規格依據，都要依據藍曬圖，藍曬圖就是建築執照申請圖，所以現場都會擺這份藍曬圖，比如說要查房子跟房子的棟距，或隔壁跟你之間的距離，陽台的造型等等，因客戶會問陽台深度多少？寬度多少？這一定要從藍曬圖才能量出尺寸，其他地方沒有辦法量到，所以現場一定要擺放一份藍曬圖。銷售小姐會跟客戶提這個部分，在申請建築執照的時候，是停車空間申請，但是以後公司會統一把牆做到外面，變成室內，二次施工一定要跟客戶講，我們也會要求小姐二次施工一定要跟客戶講，只要二次施工的部分銷售小姐一定會講，因跟建造圖不一樣，要使用執照拿到後才能施作的，市政府檢查按圖施工後，才可以把牆弄到外面去，一定要有這個過程等語，有該事件101年6月14日準備程序筆錄影本附卷可稽（見本院卷(二)第172-175頁）。衡諸系爭建案係大範圍之建案，整個社區包括Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ區，且包括私設道路在內，購買者當會注意自己所購買者坐落系爭社區之相關位置，是銷售人員以整個建案之藍曬圖解說，與常情無違。尤其一樓客廳係住家重要之活動空間，購買者當會特別注意，且證人陳濟盟僅係銷售公司之人員，亦非上訴人公司之員工，並無利害關係，況證人陳濟盟於上訴人法定代理人張廖貴裕被告詐欺之刑事案件偵查中亦為相同之證述，此有台中地檢署99年度偵字第2971、3664、3982、5102、5103、5440、7338、13979號不起訴處分書1份在卷足按（見本院卷(一)第187頁），是其所證應可採信。據此，上訴人於預售時既已出示建造執照之藍曬圖，藍曬圖上復可輕易看出兩造房屋買賣合約書所附房屋一樓平面圖之一樓客廳處在藍曬圖上係停車空間，另停車位處在藍曬圖上係騎樓，二者顯有不同，然被上訴人仍願訂約購買，則上訴人當已盡其告知之義務。參以其他購買系爭預售屋之住戶於本院101年度重上字第67號損害賠償事件中亦自陳：其等於簽約當時不解什麼叫二次施工，上訴人當時的解說是，工程必須分兩次建造完工就叫二次施工，也就是說「等單位來拍完照後」，再做砌磚完工就叫二次施工等語（見該案卷第173頁），業經本院依職權調取該案卷查明屬實。況且上訴人既於預售當時有二次施工同意書之設置，嗣於一樓客廳進行二次施工前再由客戶簽立「客戶工程變更確認書」，以同意由上訴人施作「一樓客廳二次外推工程」，顯見上訴人於預售時即已告知客戶一樓客廳係二次施工，並無隱瞞一樓客廳係屬增建之事實。雖上訴人或因忘了請林擇偉、李惟得、汪西陵簽立二次施工同意書，或因交屋已久而找不到其等之二次施工同意書，仍難遽認上訴人有刻意隱瞞一樓客廳係屬增建之事實。尤以現今各大都會區許多透天屋多有向外延伸使用空間而違章之情形，而其增加一樓客廳使用面積確屬事實，且被上訴人亦因而享受使用之利益，是被上訴人於購買之初同意二次施工以增加一樓客廳之使用面積，亦與常情無違。堪認上訴人於預售時，確已透過銷售人員之解說將一樓客廳屬二次施工之事實告知被上訴人並經被上訴人同意。

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